Chia sẻ kinh nghiệm tìm mua nhà ở Nhật
# Thời điểm nên mua nhà
Ở Nhật người nước ngoài mua nhà cũng không quá khó khăn. Tuy nhiên việc quyết định mua nhà hay không lại rất khó. Đối với mình thì mình dựa vào yếu tố sau để quyết định việc mua nhà.
- Xác định ít nhất trong 10 năm tới sẽ sống tại Nhật
- Tình hình công việc bản thân cũng như các kế hoạch tài chính ổn
- Xác định con sẽ học tại Nhật và thừa hưởng nền giáo dục Nhật ít nhất đến hết tiểu học
- Về VN tính chất cv vẫn không khác hiện tại và ko có gì quá đột biến
# Chuẩn bị trước khi tìm nhà
Sau khi đã xác định rõ ràng sẽ mua nhà mình lên kế hoạch như sau
## Đẩy nhanh quá trình xin vĩnh trú
Do mình ở Nhật chưa đủ 10 năm nên đẩy nhanh xin vĩnh trú mình đã làm như sau
- Xin visa cao độ
- Xin vĩnh trú (Sau khi có cao độ hơn 1 năm mình đã xin được vĩnh trú)
Việc xin cao độ và vĩnh trú của mình cũng diễn ra khá thuận lợi do mình chuẩn bị rất kĩ càng từ kế hoạch đến hành động. Ngoài ra còn sự giúp đỡ của cty nên trong vòng hơn 2 năm mình đã có vĩnh trú.
## Xác định khu mình muốn sống
Đối với mình, môi trường sống cho con quan trọng nhất nên mình đặt yếu tố này lên hàng đầu. Vì vậy các yếu tố sau được ưu tiên trong danh mục lựa chọn
- Các trường nhà trẻ và bệnh viện (khoa nhi) xung quanh
- Trị An và chính sách hỗ trợ của khu vực
- Các khu vui chơi(bao gồm công viên)
- Đi lại có tiện không
Tất nhiên cần cân đối với khả năng tài chính của bản thân. Nhìn chung theo kinh nghiệm mình thấy thì nếu ở Tokyo nên mua nhà trong 23区 và cách ga dưới 10p đi bộ là tốt nhất. Theo mình tìm hiểu thì các 区 giá cả vẫn còn có khả năng cố được (trong khoảng 4000 - 5000 man) gồm có
- 葛飾区 (Điểm trừ: dân số già, hạ tầng cũ, hơi buồn)
- 足立区(Điểm trừ: Nghe nói trị an có vẻ kém so với các quận nội đô, dân cư k thân thiện lắm vs n nước ngoài)
- 江戸川区(Điểm trừ: Hầu hết khu xa ga, nhà to đất to và giá khá đắt)
Mình cũng có tham khảo các bạn Nhật đã mua nhà trong công ty mình thì các bạn đều chọn trong 23区 vì cuộc sống tiện lợi và tính thanh khoản của căn nhà. Họ cũng có bảo mình thêm là có vẻ người trẻ có xu hướng tìm nhà trong nội đô nên giá nhà nội đô tăng nhanh.
# Tìm nhà liên hệ bất động sản
Sau khi quyết định được khu muốn sống mình bắt đầu tìm nhà. Tìm nhà ở Nhật thì các bạn có thể liên hệ với các cty môi giới BĐS hoặc tìm trực tiếp. Trong trường hợp của mình thì mình mua qua cty môi giới. Ở Nhật có một vài cty môi giới khá lớn. Nếu qua đó bạn có thể dễ dàng tìm nhà bạn ưng ý hơn nhưng đàm phán về giá cả thì đương nhiên sẽ khó hơn và ngược lại. Quá trình tìm nhà của mình thì cũng khá mất thời gian vì mình muốn tìm nhà trong 23 quận. Thông thường nhà 23 quận thì sẽ có vài đặc điểm
- Diện tích đất thường không lớn nên bạn khó có thể hi vọng một ngôi nhà với vườn tược rộng rãi trừ khi bạn rất nhiều tiền.
- Giá đất đắt nên nhà sẽ không quá xịn và đẹp do nếu làm nhà như thế thì giá quá cao và khó bán.
Ngược lại nhà ngoại thành hoặc về các khu xa của Saitama hoặc Chiba thì nhà thường rất long lanh và đẹp. Đồ đạc xịn và nhiều option. Tuy nhiên về cơ bản nhà ở Nhật sẽ mất giá theo thời gian (mất 5% / 1 năm sử dụng) nên đối với mình thì mình không yêu cầu nhà quá đắt. Vì vậy phân bổ của mình là 70% là đất và 30% là nhà. Ví dụ 5000 man thì 3500 man là đất nhà là 1500 man. Cái này khi làm việc với bất động sản các bạn nên hỏi thật rõ.
Khi liên hệ bất động sản bạn nên nhớ rõ giá căn nhà họ đưa cho mình là chưa bao gồm các loại phí và thuế. Thông thường các loại phí thuế bảo hiểm tại thời điểm bạn mua nhà sẽ chiếm khoảng 〜10% căn nhà. Ví dụ budget của bạn là 5000 man thì trị giá căn nhà bạn nên tìm sẽ là 4500 man trở xuống. Tốt nhất bạn nên bảo luôn vs cty môi giới số tiền tối đa bạn có thể mua và không thể hơn để họ tìm nhà cho phù hợp. Khi đi xem nhà cần chú ý các đặc điểm sau
## Vị trí căn nhà
Mình ưu tiên theo thứ tự như dưới
- Cách ga bao nhiêu phút đi bộ. Càng gần ga càng đắt tuy nhiên cuộc sống sẽ tiện lợi và gần ga sẽ có nhiều tiện ích hơn. Về cơ bản nên chọn trong khoảng 10p đi bộ. Ngoài ra gần ga thanh khoản tốt hơn.
- Trường tiểu học trong bán kính 500m có hay không. Do con bạn khi học tiểu học còn nhỏ nên sẽ rất vất vả nếu bắt các bạn ấy đi bộ xa.
- Siêu thị thực phẩm có gần hay không (tốt nhất đi bộ được)
- Bệnh viện clinic có gần không. Nhất là bệnh viện có khám nhi và sản khoa
- Nhà có gần những điểm không tốt dưới đây hay không
- Trước nhà là khu tập kết rác. Về phong thủy là rất xấu và mùi cũng khó chịu. Thường các căn nhà như này giá sẽ rẻ.
- Có gần các cửa hàng đèn đỏ đèn mờ, パチンコ, tụ điểm của mafia, quán nhậu đêm … hay không. Nếu có thì giá cũng sẽ rẻ và ít người mua.
- Đường công hay tư.
## Đặc điểm căn nhà
Trước hết khi cảm thấy thích căn nhà rồi bạn nên xin 仕様書 của căn nhà để biết kích thước cũng như các đồ đạc dùng trong nhà. 仕様書 của căn nhà sẽ cụ thể chi tiết đến mức từng thứ sẽ dùng cái gì ví dụ như tường ngoài, tường trong, sàn nhà, bếp, bồn tắm … . Có thể chú ý một vài đặc điểm như sau:
- Tổng diện tích sử dụng (không bao gồm nhà xe). Thông thường với gia đình 3 người thì nên lớn hơn 70m2 và 4 người thì lớn hơn 90m2
- Số phòng và diện tích mỗi phòng. Về cơ bản gia đình 4 người thì ít nhất cần 3LDK.
- Số tầng là 2 hay 3 tầng. 2 tầng thì tổng diện tích sẽ bé hơn 3 tầng tuy nhiên mỗi sàn sẽ rộng hơn và thường có sân thượng.
- Với nhà 3LDK thì phòng khách + bếp nên rộng tầm 16 chiếu trở lên. Phòng ngủ thì nên có ít nhất 1 phòng lớn hơn 6 chiếu và 2 phòng không bé hơn 5 chiếu. Lý do là để sinh hoạt được thoải mái hơn. Nhất là sau này khi con trưởng thành.
- Nhà để xe có chiều dài và rộng như thế nào. Thông thường các loại xe đẹp + có thể bạn sẽ thích hoặc xe gia đình đều có chiều dài lớn hơn 4.5m và rộng lớn hơn 1m7. Vì vậy nếu nhà để xe của bạn không đủ rộng thì bạn bắt buộc phải từ bỏ mơ ước với những chiếc xe như thế. Ngoài ra nếu không có nhà để xe thì giá trị căn nhà sẽ thấp đi khá nhiều.
- Nhà vệ sinh nên có hai cái. お風呂 thì nên có size 1616 trở lên để đủ cho 2 đứa và bố or mẹ vào tắm.
- Nhà hướng nào. Về cơ bản thì người Việt xem hướng theo tuổi mà đối với người Nhật thì 2 hướng Nam và Đông (nằm giữa cũng được) là tốt nhất. Các hướng Tây và Bắc bị quan niệm là hướng của quỷ.
- Đồ đạc trong căn nhà như thế nào
- Bếp có được hay không. Đặc biệt máy hút mùi nếu là loại sâu lòng thì sẽ rẻ hơn và khó vệ sinh. Loại ngang thì đẹp và dễ vệ sinh hơn nhưng đắt. Ngoài ra bếp nên cao khoảng 85cm đối với người Việt là vừa.
- Trong trường hợp tủ lạnh để phía sau bếp (nấu bếp thì quay lưng vào tủ lạnh) thì cần xác định khoảng cách giữa tủ lạnh và bếp. Nếu dưới 1m5 (cho đến tường tủ lạnh) thì bạn không mua tủ lạnh to được nên cũng cần để ý
- Để sọt rác có tiện hay không.
- Sàn bằng gỗ gì.
- Tỉ lệ nhà được xây(thường là 60％ đất và tổng diện tích k quá 200%)
## Chốt nhà
Sau khi cân nhắc các yếu tố về căn nhà và yếu tố tài chính thì sẽ đi đến bước chốt nhà. Ở bước này bạn nên đàm phán giảm tiền nhà. Nhìn chung các căn nhà ngon thì khó giảm nhưng căn nhà nào rồi cũng sẽ có điểm yếu của nó nên bạn cứ cố gắng đàm phán nhé. Các điểm có thể đàm phán được
- Môi trường xung quanh phức tạp (quán bar, trụ sở mafia, đèn mờ …)
- Trước nhà có bãi rác
- Khu ồn ào nhiều quán nhậu đêm
- Gần chùa hay bệnh viện (kiểu bv mà n chết kn nhiều)
- etc
Sau khi chốt được giá tương ứng bạn yêu cầu bên bđs làm cho bạn cash flow cho đến khi nhận nhà. Tại mỗi thời điểm mình cần cb bao nhiêu tiền. Kinh nghiệm cá nhân cho thấy mình cứ trả theo giá mình mua được là được. Nếu bán được bđs sẽ tìm cách bán cho bạn. Còn nếu không thì mình cũng không đủ budget để mua nên cũng chả mất gì. Trường hợp bạn mình thì giá bđs đòi là 4300man trả xuống 3800 sau lên 4020. Về cơ bản sẽ giảm được nên không cần ngại gì cả.
Một hình thức nữa bạn có thể lựa chọn là 注文住宅. Cái này khá hay và nên chọn nếu có thể. Phần này mình sẽ chia sẻ thêm sau.
## Vay ngân hàng
Sau khi chốt được nhà sẽ đến bước vay ngân hàng. Bước này thì không có quá nhiều thứ để nói nhưng bạn nên làm nhiều ngân hàng để được lãi tốt nhất. Một số yếu tố ảnh hưởng tới khả năng vay và lãi suất
- Loại hình cư trú của bạn
- Thu nhập của gia đình
- Cty đang làm có to hay không
- Căn nhà sẽ mua có dễ thanh khoản không
- Tuổi và tín dụng của bạn
- Tài sản tiết kiệm của bạn
- Có nợ không
và 1 số yếu tố khác nữa. Sau khi có kết quả 仮申請 bạn nên hỏi kĩ số tiền cần trả hằng tháng và tổng tiền trả trong 35 năm để so sánh. Tất nhiên phụ thuộc lãi suất biến động hay cố định nữa. Hiện kinh tế không biết thế nào nhưng vay biến động sẽ rẻ hơn cố định tại thời điểm hiện tại.
Ngoài ra khi vay ngân hàng còn bảo hiểm khi có vấn đề xảy ra. Thông thường thì tốn khoảng 0.3% / năm nên các bạn cân nhắc có mua hay không.
## Tạm kết
Trên đây là kinh nghiệm đi tìm và mua nhà. Phần tiếp theo mình sẽ viết thêm về kinh nghiệm làm 注文住宅 và các thứ liên quan cho đến khi vào khà ở. Nếu ai cần chia sẻ thêm kinh nghiệm gì thì cứ thoải mái connect mình nhé.
